Você sabia que tem direitos como arrematante? O que a lei garante para quem compra em leilão

Em março, o Mês do Consumidor costuma acender o debate sobre o quanto as pessoas conhecem seus direitos na hora de comprar. No mercado convencional, o consumidor já sabe, em geral, o que pode exigir. Mas no mercado de leilões de imóveis, o cenário ainda é diferente.

Esse contexto pode gerar consequências, já que a falta de informação pode levar à aceitação de condições não exigidas por lei, à percepção de riscos que já foram superados e à desconfiança em relação a um processo que, quando conduzido corretamente, prevê mecanismos de proteção ao comprador. Entenda.

O edital é um contrato e você tem o direito de entendê-lo

Antes de qualquer lance, é o edital que define todas as regras do jogo. Ele é o instrumento legal que determina as condições de pagamento, o estado do imóvel, as dívidas existentes, os prazos e as responsabilidades de cada parte. E o primeiro direito fundamental do arrematante é o direito à informação clara e completa. 

O leiloeiro tem a obrigação legal de fornecer um edital transparente, que descreva fielmente as condições do bem e não omita informações relevantes. Se o edital contiver cláusulas abusivas ou informações incorretas, isso pode ser contestado judicialmente. Leia o edital com atenção, e se tiver dúvidas, pergunte. Essa é a base de qualquer arrematação segura.

Você não herda dívidas tributárias anteriores ao leilão

Muita gente acredita que, ao arrematar um imóvel, assume automaticamente todas as dívidas do antigo proprietário. Isso não é verdade. Em outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, por unanimidade, o entendimento de que o arrematante não pode ser responsabilizado por débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU acumulado, por exemplo.

O entendimento está ancorado no artigo 130 do Código Tributário Nacional, que determina que esses débitos são sub-rogados no produto da arrematação, ou seja, são pagos com o valor arrecadado no leilão, não com o bolso do comprador.

Dívidas de condomínio: uma nova regra que você precisa saber

As dívidas condominiais têm uma natureza jurídica diferente das tributárias, elas acompanham o imóvel, não o proprietário. Isso historicamente gerava insegurança para os arrematantes, que temiam assumir anos de condomínio em atraso.

As dívidas condominiais têm uma natureza jurídica diferente das tributárias. Por serem obrigações propter rem, ou seja, que acompanham o imóvel, elas historicamente geravam insegurança nos arrematantes, que temiam assumir anos de condomínio em atraso.

O que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado é que o antigo proprietário não se exime dessa responsabilidade com a arrematação, ele continua pessoalmente obrigado pelo débito. Isso significa que, caso o arrematante precise quitar alguma pendência condominial pré-existente para regularizar o imóvel, ele tem direito de cobrar esse valor do antigo dono na Justiça.

Por isso, antes de dar um lance, é fundamental verificar se há dívidas de condomínio declaradas no edital e incluí-las no cálculo do custo total da aquisição. A transparência do edital, nesse ponto, é uma proteção tanto para o comprador quanto para o processo como um todo.

Direito de contestar irregularidades no processo

O processo de leilão é regulamentado, e quando ele não é seguido corretamente, o arrematante tem amparo legal para questionar. A legislação garante ao comprador o direito de buscar a anulação do leilão quando comprovadas fraudes, irregularidades no edital ou vícios no procedimento que comprometam a validade da venda.

Em leilões judiciais, o Código de Processo Civil prevê um prazo de 10 dias para que qualquer parte interessada apresente impugnações após a arrematação. Em leilões extrajudiciais, os prazos e condições para contestação são definidos pelo próprio edital, mais um motivo para lê-lo com atenção antes de participar.

O imóvel chega livre de garantias e penhoras

Outro ponto que gera dúvidas frequentes: e se o imóvel tiver hipoteca ou penhora em nome do antigo proprietário? O arrematante herda esse ônus? Não. O imóvel arrematado em leilão é adquirido livre de qualquer direito real de garantia atrelado a ele. 

Hipotecas, penhoras e gravames do antigo proprietário não podem ser opostos ao arrematante. A dívida pode continuar existindo para o antigo dono, mas ela não passa para o novo comprador.

O que o leiloeiro é obrigado a fazer, e o que é responsabilidade sua

Entender a divisão de responsabilidades é essencial para saber quando reclamar e quando se proteger.

O leiloeiro tem o dever de:

• Fornecer um edital completo, claro e sem omissões relevantes
• Garantir a transparência e a lisura de todo o processo
• Informar corretamente sobre as condições do imóvel, ônus e pendências
• Promover a inspeção adequada do bem antes do leilão

O arrematante, por sua vez, é responsável por:

• Ler o edital com atenção antes de participar
• Calcular todos os custos envolvidos além do lance (ITBI, comissão do leiloeiro, cartório)
• Verificar a situação do imóvel e, sempre que possível, visitá-lo
• Registrar a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência da propriedade

Conhecer seus direitos é parte do processo

Participar de um leilão com segurança depende de entender as regras, conhecer o que a lei garante e saber identificar quando uma cláusula ou um procedimento foge do que é legítimo. As proteções existem. O STJ tem reforçado consistentemente os direitos dos arrematantes. E plataformas sérias, assim como a Globo Leilões, constroem seus processos justamente para garantir que essas proteções sejam respeitadas desde o primeiro momento.