Arrematei um imóvel em leilão: como declarar no Imposto de Renda?

Todos os anos, com a abertura do período de declaração do Imposto de Renda, a mesma dúvida bate à porta de quem arrematou um imóvel em leilão. Como declarar corretamente? Comissão do leiloeiro entra no cálculo? E se eu já vendi o imóvel?

A boa notícia é que o processo é bem parecido com o de um imóvel comprado de forma tradicional. Mas existem detalhes importantes que fazem toda a diferença, e é exatamente sobre eles que vamos falar aqui.

Quem é obrigado a declarar Imposto de Renda?

 A declaração é obrigatória quando você:

• Tem bens com valor superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro do ano-base (para a declaração do Imposto de Renda 2026 | Ano-base 2025)
• Vendeu um imóvel com ganho de capital
• Realizou uma venda com isenção. Mesmo isento, precisa informar à Receita

Na prática, quem arremata um imóvel em leilão quase sempre se enquadra em pelo menos uma dessas situações.

Ainda está com o imóvel? Veja como declarar

O imóvel vai para a ficha Bens e Direitos, grupo 01 – Bens Imóveis. Escolha o código que corresponde ao tipo:

• 11 → Apartamento
• 12 → Casa
• 13 → Terreno
• 14 → Imóvel rural
• 15 → Sala ou conjunto comercial

No campo Discriminação, informe:

• Endereço, metragem e características do imóvel
• Que a aquisição foi por arrematação em leilão
• Nome e CPF/CNPJ do leiloeiro
• Valor pago e condições de pagamento

Na Data de Aquisição, utilize a data constante no Auto ou na Carta de Arrematação, documento que formaliza a aquisição. Na Situação, informe o valor efetivamente pago até o dia 31 de dezembro do ano declarado. Se foi à vista, o valor total. Se foi parcelado, apenas as parcelas já quitadas (regra geral, para pessoa física, o IR funciona pelo regime de caixa).

O detalhe que muita gente ignora, e que pode poupar dinheiro

O custo de aquisição do imóvel não é só o valor do lance. Você pode e deve incluir:

• Comissão do leiloeiro (geralmente 5% sobre o valor do arremate)
• ITBI pago na transferência
• Custas cartorárias do registro da Carta de Arrematação
• Reformas e benfeitorias realizadas após a arrematação, com notas fiscais

Por que isso importa? Quanto maior o custo de aquisição declarado, menor será o ganho de capital no futuro, e, consequentemente, menor o imposto a pagar quando você vender o imóvel. Guardar todos os comprovantes é um hábito simples que pode gerar uma economia relevante lá na frente.

Já vendeu o imóvel? Entenda o ganho de capital

Quem arrematou e revendeu precisa apurar o ganho de capital, a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. É sobre esse valor que incide o IR. A alíquota é progressiva:

Ganho de capital	Alíquota
Até R$ 5 milhões	15%
De R$ 5 a R$ 10 milhões	17,5%
De R$ 10 a R$ 30 milhões	20%
Acima de R$ 30 milhões	22,5%

Para a grande maioria das transações com imóveis de leilão, a alíquota aplicada é de 15%. Exemplo: imóvel arrematado por R$ 300 mil (todos os custos incluídos) e revendido por R$ 500 mil. Ganho de capital: R$ 200 mil. IR devido: R$ 30 mil.

Para calcular e emitir a guia de pagamento, use o Programa GCAP, disponível gratuitamente no site da Receita Federal. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, não deixe para a declaração anual.

Tem como ficar isento?

Sim. Em alguns casos, o ganho de capital não é tributado:

1. Único imóvel até R$ 440 mil: se for o único imóvel que você possui, tiver valor de venda igual ou inferior a R$ 440 mil e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, o ganho é isento.

2. Reinvestimento em até 180 dias: se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho pode ser isento, total ou parcialmente, dependendo do valor reinvestido.

3. Imóvel adquirido antes de 1969: totalmente isento de tributação sobre ganho de capital.

Mesmo com isenção, a venda precisa ser declarada. O GCAP faz os cálculos automaticamente e indica se a operação se enquadra em alguma dessas situações.

Pessoa Jurídica: as regras são diferentes

Se você arrematou como empresa, fique atento: as regras de tributação do ganho de capital para pessoas jurídicas são distintas das que valem para pessoas físicas. A tabela progressiva de 15% a 22,5% não se aplica, o ganho é tributado conforme o regime da empresa, via IRPJ e CSLL, com lógicas de cálculo que variam bastante entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real.

Nesse caso, contar com um contador é indispensável para evitar erros e riscos de autuação.

Documentos que você vai precisar

Antes de abrir o programa da Receita, separe:

• Auto ou Carta de Arrematação
• Comprovantes de pagamento do lance e da comissão do leiloeiro
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis
• Notas fiscais de reformas, se houver
• Em caso de venda: contrato e comprovante de recebimento

Declarar certo hoje evita dor de cabeça amanhã

A declaração do IR conta a história completa do seu imóvel, da arrematação à revenda. Quanto mais correto e completo for esse registro desde o início, mais tranquila será a sua vida no futuro. 

O leilão pode ter sido um excelente negócio. Garantir que ele esteja bem documentado e declarado é o que transforma um bom arremate em patrimônio construído com segurança. Ainda tem dúvidas? Consulte um contador de confiança, especialmente se houver parcelamento, pessoa jurídica ou revenda com ganho de capital relevante.