Comprei um imóvel ocupado em leilão, e agora como proceder?

A compra de imóveis em leilão tem crescido de forma significativa de alguns anos para cá. Isso se deve muito pelo aumento de divulgação desse tipo de negócio e pelas grandes vantagens financeiras que os bens comprados através de leilões oferecem.

Os bens imóveis comprados em leilão em sua grande maioria estão ocupados, sendo necessária a sua desocupação por conta do comprador.

O procedimento para a desocupação de um imóvel adquirido em leilão vai depender da modalidade em que ocorreu esse leilão, podendo ser um Leilão Judicial ou um Leilão Extrajudicial.

Veja a seguir como proceder:

Leilão Judicial

Os leilões judiciais normalmente acontecem decorrentes de processos, quando uma pessoa ou empresa é condenada pela justiça a pagar uma determinada quantia em dinheiro, e não tem meios para liquidar a dívida, ou simplesmente não faz o pagamento de forma arbitrária.

Nesses casos a justiça faz um levantamento dos bens do devedor, e procede com a penhora desses bens, sejam móveis ou imóveis.

Após a penhora esses bens serão disponibilizados em leilão para a possível venda e quitação da dívida.

Como o leilão ocorreu devido a um processo determinado por um juiz, a desocupação será determinada pelo próprio juiz que autorizou a realização do leilão. Após a realização do leilão, o juiz expede uma ordem de desocupação, que será cumprida por um oficial de justiça por meio de um documento de imissão na posse.

Caso o desocupante não cumpra inicialmente a ordem de desocupação de forma pacífica, o oficial de justiça pode determinar uma desocupação forçada.

Leilão Extrajudicial

As origens de um leilão extrajudicial podem ser diversas, mas a mais comum ocorre através de um contato de alienação fiduciária.

Esses leilões são realizados por bancos que financiam bens imóveis através de contratos de Alienação Fiduciária, e ocorrem quando o devedor deixa de pagar parcelas de financiamento, quando a instituição bancária solicita a realização do leilão para a quitação da dívida.

Nesses casos não existem nenhum processo judicial prévio, pois o próprio Contrato de Alienação Fiduciária prevê a realização do leilão no caso de inadimplência.

Após a arrematação do bem em leilões de Alienação Fiduciária, a primeira medida recomendada a se tomar é buscar um advogado especializado, pois a habilidade nesse tipo de negociação é de grande valia.

Esse profissional enviará uma notificação extrajudicial ao ocupante, que já está ciente que o imóvel foi a leilão. Normalmente essa notificação tem um tom amigável, e em muitos casos, vale a pena lançar mão de um acordo com o ocupante concedendo um prazo para a desocupação, oferecendo o pagamento de mudança e até uma ajuda financeira, como um primeiro aluguel, por exemplo. Essas práticas podem ajudar muito nessa negociação e transformar o processo mais ágil e econômico, pois não será necessário entrar com ação judicial.

Normalmente após uma notificação extrajudicial e um acordo de cavalheiros, a desocupação ocorre de forma amigável e pacífica, mas caso isso não ocorra, será necessário a adoção de medidas judiciais, com a propositura de uma Ação de Imissão na posse, aonde um juiz determinará a desocupação por meios legais, podendo até ocorrer uma desocupação forçada cumprida por um oficial de justiça.

Não existe um prazo definido para a desocupação do imóvel e o ingresso do arrematante nesses casos, pois tudo dependerá do caso concreto, por esse motivo é que um acordo amigável se mostra a forma mais eficiente e mais célere.

Em todos os casos, é sempre recomendável antes de adquirir um imóvel em leilão, ter ajuda de um advogado especializado. Além disso é imprescindível uma leitura cuidadosa do Edital de Leilão, a verificação dos documentos e o levantamento de eventuais dívidas que recaem sobre o imóvel, além de uma análise criteriosa do processo que originou o leilão.

Realizar um bom negócio em leilão é fácil, só são necessários alguns cuidados no pré leilão e algumas ações no pós leilão.

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